张斌：高房价背后的问题辨析

当前房地产市场处于几十年来的低谷期，房地产行业下行严重威胁到了全社会宏观经济稳定。各级政府在过去一年里采取了众多措施稳定房地产市场，迄今为止房地产还是没有走出低迷局面。走出房地产市场困境，非要有更进一步政策手段才能奏效。

我国不缺政策空间，缺的是对房地产市场问题更进一步的认识。找到真问题，找到主要矛盾，不被社会上很流行但缺乏证据和逻辑支持的观点混淆，才能找准政策发力点，对症下药，让政策奏效。这里我们重点讨论房地产市场上的高房价现象，辨析高房价背后哪些是当前需要解决的真问题，哪些是似是而非或者已经解决的问题，立足于此提出政策建议。

相比大城市房价收入比，更值得关注的是都市圈的房价收入比，都市圈房价更紧密关系到中低收入群体在大城市的居住成本，关系到大城市对外来人口的开放程度。这里我们以美国纽约与英国伦敦为例做一个横向比对。纽约曼哈顿核心区域的房价收入比最高接近30，伦敦核心区域的房价收入比最高也接近20。纽约都市圈边区域，房价收入比迅速降至5以下；伦敦都市圈边区域，房价收入比降至3以下。如果不去追逐纽约、伦敦核心区域的住房，该国普通家庭用3-5年左右的收入可以负担都市圈的一套房产。在中国，北上广深核心区域的房价收入比超过30，都市圈区域的房价收入比也均超过15，有的接近30。都市圈过高的房价收入比，远远超出了中低收入群体的负担能力。

大城市高房价背后，有合理成分也有不合理成分。大城市中心城区的高房价是个普遍现象，大城市中心城区住房不仅交通便利，而且附着了全国最优秀的商业服务、教育、医疗和其他公共服务资源，高房价有其合理成分。高房价背后也包含了大量的不合理成分，有些来自市场发育滞后，有些来自政策扭曲。

一是土地供给弹性不足，尤其是大都市住宅用地供给缺乏弹性。住房供给富有弹性意味着房价上涨会带来住房供给的显著改善，房价增速由于住房供给增加也相对温和，大城市住房供给富有弹性同时会带来人口流入和城市扩张。缺乏供给弹性意味着房价上涨难以带来住宅数量增加，房价上涨压力难以得到遏制，这同时会伴随着人口流入和城市扩张受阻。从全国100个大中城市的数据看，房地产用地（住宅、商服）的供应力度并未随着房价攀升而提高。由于房地产用地供给不足，房地产用地出让单价连年走高,成为推动房价攀升的重要因素，在住宅用地上体现更为明显。2008年至2021年，100个大中城市建设用地出让中住宅类用地的占比从38.5%整体在波动中降至33.1%，住宅用类用地的出让单价则从2254元/平方米升至12998元/平方米，13年间提高了近6倍，年均涨幅14.4%。

二是都市圈基础教育医疗服务和基础设施供给不足，制约了都市圈的住房供应提升。购买住房也是购买其所在位置带来的交通、教育、医疗、商业配套等各种服务流。住房供应不仅是住房本身，也包括住房附着的各种服务和交通基础设施。通过完善都市圈基础设施和公共服务，可以增加都市圈高品质住宅的供给，这是缓解中心城市房价压力的必要手段。纽约、东京等大都市圈的发展，都借助于大力发展郊区的公共服务和公共基础设施，缩短到中心城区的通行时间，完善教育医疗配套措施，进而实现郊区住房对中心城区住房的替代。这不仅让大都市圈容纳了更多人口，也降低了大都市的住房和生活成本。中国在大城市周边的交通基础设施方面做了很多工作。但是无论是基础设施还是公共服务的完善程度都还有较大差距，制约了郊区对中心城区住宅的替代，成为缓解大城市房价上涨压力的重要掣肘。

三是保障性住房供给不足，与人口流动脱节。保障性住房的分布与新建商品住房分布和人口流动分布有明显区别。在市场竞争力量驱动下，新建商品住房基本还是紧跟人口流动，在人口流入地区多盖房。保障房建设则不然，我国保障房建设集中在新疆、黑龙江、安徽、江苏、浙江等几个省份；中南部地区，尤其是人口大量流入的珠三角地区，保障房建设较少。保障房不能跟着人口流动走，尤其是人口希望流入的大都市保障房供给滞后，没能遏制房价上涨或者缓解房价上涨对低收入群体的过重负担。

四是金融服务供给不足，提升了房地产的投资属性。我国债务主导型金融体系助长了房地产投资需求，加剧了房价上涨。债务主导型金融体系增加了房地产的投资属性。支撑债务主导型金融体系的重要元素是抵押品，而房地产是天然的抵押品。哈佛大学教授葛雷瑟指出，债务主导型的经济体当中，以银行为代表的金融机构普遍使用房地产作为抵押品，并因此提升了全社会对于房地产的投资偏好。中国是典型的债务主导型金融体系，金融机构也普遍使用土地和房地产作为抵押品，这大幅提升了房地产的投资属性，增加了对房地产的需求。另一方面，养老和保险金融服务滞后，房地产成为家庭养老和保险的替代金融投资工具。

五是融资成本过高并传递到房价。与其他行业相比，房地产企业融资面临较多限制，融资成本偏高，这从两个方面推升了房价。一方面，对房地产企业的贷款限制遏制了住宅供应，推升了房价。我们对分城市的房价的回归模型中显示，对开发商的开发贷款与住房价格显著负相关，开发贷款下降直接带来新增住宅供给下降，加剧房价上涨。另一方面，在过去住房需求较为旺盛的环境下，房地产的高融资成本都转化为更高的房价。

解决高房价带来的问题，关键不是遏制住房需求，不是把关注点放在城市中心区，而是要大幅提高都市圈的住宅供给。这里我们提出了面向新市民的都市圈建设方面。

方案主要包括两方面内容，一是面向新市民的住房/租赁房供给，不仅是房屋供给，也包括相应的教育、医疗配套资源供给，尤其是中小学教育供给；二是面向新市民的住房购买力支持。建设方案当中，无论是建房还是提供教育和医疗幅度，都要尽可能地利用新市民和企业的市场自发力量，政府发挥的作用是对开发住宅所需的土地交易、设立学校和医院开绿灯，对低收入群体给予一定的税收优惠政策支持。考虑到新市民定居对经济增长和税收的贡献，都市圈建设并不会增加额外财政负担。

供给方：（1）为没有户籍和自有住房，长期在该城市工作的打工者发放“长期工作签证”，以此作为新市民的身份。（2）允许郊区集体建设用地转为新市民合作建房用地，不占用当地住宅用地指标。（3）支持为新市民提供众筹合作建房服务，新市民合作建房免税，新市民合作建房在出售时只能卖给别的新市民。（4）现有开发商持有的工业、商业等缺乏现金流回报的房产可变更用途，改造为新市民住房，可用于出售或者租赁给新市民。（5）鼓励企业为新市民及其家庭成员提供医疗、教育服务，鼓励正规职业医生开设诊所，鼓励开设新市民子弟学校，为新市民教育和医疗服务提供税收优惠和开设场地政策支持。

需求方：设立针对新市民的住房金融互助机构，该类机构应采取股份制公司形式，保持多家竞争的市场格局。机构的资金来源于新市民的低息存款和政府贴息债券；资金用途是针对新市民的低息贷款，贷款额度与新市民的存款时间和数量挂钩。

本文首发于《中国经济评论》杂志第29期