福本智之：中国房地产现状与七十年代中期的日本相似

7月26日，以“对话华尔街——‘互联网+’时代的金融创新与区域经济发展”为主题的2015山东国际财富论坛在济南举行。中外经济领袖与金融界权威人士围绕金融创新、银行业升级、区域经济发展等多个主题展开讨论，关注“互联网+”背景下的金融创新与区域经济发展。

以下为现场实录：

我觉得现在中国的情况，更像那时候日本的情况，为什么这样说呢？第一是中国的杠杆有很多定义，但我对这里解释的是那个宏观杠杆里信贷GDP的比重。日本过去的宏观杠杆率八十年代已经高达250%了，而七十年代初期大概是210%，很像现在的中国的情况。

更重要的是，我觉得中国目前第一产业的就业人口，根据我在社科院采访的一些估算是24%，这个比重和日本的1963年的情况是一样的。而中国的老龄化已经开始，发展阶段上有年轻的成分，所以我是对中国的房地产还是相对乐观的。

最后一点我想提醒大家，日本房地产的泡沫和人口结构的变化有密切关系。日本根据交通省的调查，是平均40岁购买第一个房子，你们中国是27岁。日本二战结束后有婴儿潮，八十年代后期住房的需求是很旺盛的，进入了九十年代之后，需求减少了。你们中国的主力军大概25岁到35岁，这个人口还在增长。但是根据联合国的预测，到了2020年后开始减少，这个减少是不可避免的，因为现在生了孩子不能增加二十几岁的人口，所以我估计那时候可能第一次购房的刚性需求会相应的减少，那时候如果开发商相应的减少供应的话，我估计不会有太大的大起大落。但是如果依旧增加那些供应的话，我害怕继续重复我们九十年代的那种情况，这是我有些担心的一个问题。