俞平康：去杠杆的阶段性成果带来的房地产行业的升级转型
我自己本身也是养老产业当中的一员，一年前加入长安养老保险。我们是布局在二级市场，股票、债券、非标，一级市场股权投资、债权投资都做。这也从一个方面验证了我们中国养老产业的蓬勃发展。今年年末和明年年初，本质上是属于一个非常关键的时点，大家其实有很多的困惑。不管在经济层面，资本市场层面，不管是全球的、中国的，大家都有一种困惑，路在何方。我们国企内部大家经常讨论举什么旗、走什么路。我们养老产业到底有什么机会，面临什么挑战。
十九大报告最重要的一句话，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这就是我们现在的矛盾。最重要的是什么？不平衡、不充分。1956年、1981年，两次矛盾都是不充分。从不平衡到不充分，就是从总量矛盾到结构矛盾最后到并存，结构改革是我们现在的重中之重。
我们有多不平衡呢？整个全社会一半的人口占全社会财富比重的6.4%。所以习近平总书记为什么要强调扶贫攻坚，这个方针短时间会改变吗？肯定不会。我们做投资和金融，这些方面研究投资的基础。大家可能会有些疑问，怎么会呢？我们是不是这么严重？前后50%的人口占到全社会财富的比重是6.4%。
去年金融工作会议的时候，说是金融行业是不是发展不快才进入去杠杆的。细分一下，红颜色是中国，蓝颜色是美国。银行业的金融产业增加值占到GDP比重，中国是美国的两倍，而证券业和保险业是三分之一，证券和保险行业还远远没有发展出来。这是我所从事的行业，养老产业养老金总额，一二三支柱加在一块，占到全社会GDP比重，占到GDP的7.4%，美国占到了151.3%，中国只有美国的二十分之一，所以可见不平衡到多么严重。而我们老龄化已经迫于眉睫了，15-60岁人口2010年已经达到高峰了，已经开始下降了。更可怕的是什么？1962年，60岁退休就是2022年，大批人退休，如果他们延时到65岁退休，就是2027年，老龄化的坎儿必须要过了。
从2015年，开始推进供给侧改革，2016年四季度推进金融去杠杆之后，所有的行业生态出现了巨大变化。大家经常说，到现在为止，是不是去杠杆已经取得了阶段性成果，你看这张图就是了。左边美国，右边中国，蓝颜色是宏观杠杆率，最高分是在2008年，按照市场去杠杆，去到多少？去了6年时间，随着经济恢复，杠杆慢慢提升。而我们中国呢？最高点在2016年初，因为2015年实现供给侧改革。刚刚去了一点，2018年又开始上升，我们问题很严峻。把中国的杠杆分解开来，主要看什么？主要看实体经济，非金融体系杠杆没去，为什么？深蓝颜色是中国，浅蓝颜色是美国，灰色是欧洲。
我们看到实体经济里面，杠杆最高点在什么地方？2016年。金融行业去杠杆，从2016年四季度开始，同业存单开始去杠杆，非常明显，到了2017年4月份的时候，股市没有去杠杆，到了2018年《资管新规》。去杠杆之后，我们大家感受很深刻。相信在座的很多人感觉到资金方，银行感受到的是资产方。为什么呢？表外的资产，非标融资极速下降，表内只是下降一点点。所以整个融资开始收缩了，另外一个是什么呢？价格。表内的钱收缩以后怎么办呢？留在银行的表内，既然不去放贷款，他投到债券市场。一级市场放贷款的价格在上升。
对我们房地产行业有什么启示呢？中国的各类地产方面，这张图一目了然，蓝颜色的是房地产，大工程是价格，黑颜色的是股票，这是工程300。蓝颜色的是债券。当房地产和其他几个类别资产都是此消彼长，房地产下来的时候，股票上去了。为什么？不买房子他买什么呢？买股票了。我们现在看到什么？房地产价格上升要开始稳住了，甚至要下降了。后面股票增长模式，再过几个月大家就可以看到。
最后说一下投资机会，大家主要做的是房地产商，我主要是向房地产行业，房地产行业主要分成大中型房企和中型房企，投资策略完全不一样。房地产行业集中度大幅度提升，左边是拿地，右边是融资，这是前15家上市公司。他的集中度大幅提升，钱都向大的房企集中。但还远远没有到头，这种转型大房企，他转型过程当中要注意哪几点呢？
首先，融资端，本来是银行开发端为主的，现在向多融资化转变，包括资产证券化等等。在资产端，资产端也是，资产端还是乐观的。首先看左边这张图，灰色是日本的城市化率，90%多。我们中国经过几十年的发展到现在已经53%，总量上面，城市化远远没有到达尽头。刚才我们和日本、美国比，我们是发达国家。下面横轴是GDP，你看中国在这儿，和我们同等GDP的国家，他们的聚集都比我们高。养老地产、旅游地产、长租公寓、产业地产等等多元发展，这种多元发展要求的能力是真正？最重要的能力是什么？是运营能力。你要持有，你要针对不同产业的持续创造一个估值化的场所，让他能够做资产活动。
中小型企业，怎么做呢？在房地产领域里面，如果一直发展重资产行业，还是用重资产运作模式，这时候小型房地产公司很难生存。虽然在房地产行业里面是个小公司，但是把资金转移到其他行业里面去是个大公司。所以有这么多房地产企业转行做金融。做金融投资是什么？就是投资整个经济，这种投资是多元化的投资，多元化投资要找到专业投资发展的线索。
这就是去杠杆的阶段成果，和我们的投资方向休戚相关，他预示着什么呢？经济的转型。深蓝颜色的线和灰颜色的线，我们一直希望他加杠杆，反而他是一直去杠杆。这些高科技的行业，他去了这么多年杠杆，结果到了2016年初，杠杆稳住了。
而我们以前一直希望他去杠杆的行业，结果他一直在升杠杆。钢铁、煤炭、污染石化企业一直在加杠杆。他前面十几年都往消极方向发展，而供给侧结构改革之后，往升级方面去走。从我们今年的数据，也是充分证明了。我们看到今年经济下行压力非常大，主要是什么？这个蓝颜色的线，基建投资。如果政府真的向2008年4万亿增长，完全可以拖起来。红颜色的是制造业投资，房地产投资现在还算稳住，制造业投资当中，细分行业一看，这么多高技术的行业，医疗制造、电器设备制造业等等，这其实是经济转型过程当中一个非常深刻的转变。但是我们为什么经常听到大家不断的抱怨说经济下行，呼声很大，为什么？因为这是我们现在破坏性创造的转折点。破坏性创造转折点的时候，都是老的产业。
最后，给大家一个投资线索，这个投资线索是我2014年下半年提出来的，2015年1月6日，半年之后，我们看到国务院提出互联网+，后来过了几个月，发改委提出了中国制造2025。二战之后，美国的金融危机，肯定来自大的经济危机调整。但是为什么90年代繁荣很昌盛，大家首先想到的是高科技发展。
第三梯队，资本和技术密集的传统行业，机器人制造、新能源汽车等等，这几年扩大规模蓬勃发展。但是第三梯队很难被渗透，但是一旦渗透进去，是长远而深刻的。我们中国未来发展前景也是高端制造业。如何发展第三梯队呢？他需要资本，他需要技术，所以你把中国和美国的产业结构放在一块，一目了然。美国比我们大了一块，技术服务业，金融服务业，技术服务业为第三梯队输送技术，金融服务业为第三梯队输送资本。我相信这是一个我们经济发展的政策线索，也是我们作为的投资者可能在中长期去遵循的一条投资线索。