王永利：房产税的核心是促进房产资源合理配置

房产税问题早在本世纪初就已经提出，但关于是否应该开征房产税、如何征收房产税的争论也非常激烈，莫衷一是，使得这项税收政策迟迟难以出台。纵观各种观点，之所以发生严重分歧，核心问题是对房产税的目标定位没有达成一致，有人认为是用于调控房地产价格，有人认为是为了增加财政收入等等，由此也引出很多不同的观点。实际上，开征房产税的核心目标是合理配置房产这一国计民生至关重要的社会资源，促进房地产行业健康发展和经济金融与社会稳定。 居者有其屋，是人们生活生存及经济社会稳定至关重要的因素，特别是由于房产在很大程度上是与土地这一重要的不可再生资源紧密相连的，因此，房地产并不是普通的消费品或商品，并不能完全交由市场价格调节，有钱就可以随意购买和持有，而要作为事关社会公平和经济社会稳定的重要资源，形成必要的管理规则进行全社会范围的调控，以达到房产资源的合理配置。这其中特别是要防止房地产的闲置和浪费，防止由房地产的不合理配置激化社会贫富差距和矛盾。因此，对房地产实施管制，包括征收房产税，在国际上早有先例，并非罕见。 在中国，当房产不再由企业或单位分配，而是推行市场化买卖之后，房地产业快速发展，成为推动经济社会发展的重要力量，其中，房地产价格一直是政府关心的重点：房地产价格上涨过快，容易引发社会不满，政府可能采取措施，特别是限购限贷等进行抑制。但是，由于政府是土地的主要乃至唯一提供者，土地出让费以及房地产交易税等，又成为政府最容易获得并成为越来越重要的收入来源，各级地方政府最根本的期望并不是房地产价格稳定，更不是下降，而是希望上涨。其结果是政府虽然关心房价，但却容易鼓励人们多买房、买大房、买高档房，而没有充分考虑房产深刻的社会影响力和合理配置的标准设计与管控。这样，房地产在刚性需求的拉动下，价格不断上涨。房地产价格的上涨，又带动需求，包括投资需求的上涨，进而推动住房信贷、货币投放的扩大以及房地产价格的更大上涨，带动房地产需求和价格的螺旋式上升，形成房地产价格总体上升的社会预期，带动更多资金，包括银行贷款投入房地产，并造成大量房产闲置和浪费（这种状况放在世界范围内看都是非常突出的！）。而房价的高涨和投资的扩张，已经给经济金融和民生社会带来日益深刻的影响，深层次负面影响已经开始显现。 有人反对政府限贷限购，认为这属于行政干预，应该扩大土地和房产供应，以缓解供需矛盾，抑制房地产价格上涨。这似乎很有道理，但却忽视了一个现实：如果人们普遍认为房价总体上只涨不落，而且没有保有环节的成本抑制，投资房地产成为最好的保值升值选择，哪怕买完后空置着都能通过升值获利，那么中国房地产的需求可能根本无法满足。同时，中国是世界上人均可利用土地非常少的国家，大规模工业化、城镇化又占用了很多好的农田，威胁粮食品质和安全，依靠扩大土地和房产供应来抑制房地产价格，可能难以实现预期目标。在这种情况下，政府实施限贷限购，可能还是现有条件下比较容易和较好的次优选择。 但限贷限购又主要是以家庭为单位，而不是以人均多少平米的面积为标准，结果会存在很大漏洞，造成严重不公：一口人是一个家庭，3口人、5口人甚至更多人也是一个家庭；30平米可能是一套住房，130平米也是一套住房，300平米甚至1300平米也是一套住房，这样按家庭和套数控制，显然存在不合理之处，甚至引发独特的假离婚潮。前期上海、重庆的房产税试点，同样存在问题，难以发挥有效功能，甚至成为一些人反对开征房产税的证据。 所以，现在亟需做的是，首先要统一对房产税核心功能定位的认识，它应该是着重解决房产资源合理配置、防止在这一领域出现严重分化和资源闲置浪费。 为此，要尽快明确人均需要保障的基本住房面积标准。尽可能保证居者有其屋（购买的或租用的）的基本需求，推动实现“房子首先是用来住的，不是用来炒的”目标定位和房产资源合理配置，促进安居乐业和社会稳定。在此基础上，实施居住面积累进税率，按照房产最近一次实际交易价格（包括房改价格）乘以超出免税线之上的面积征收房产税（不需要价值评估，以保证征税基数的客观性，并降低房产税征收难度，也使购房人能够按照交易价格预期未来房产税税负。同时，交易时还有交易环节的所得税进行其他方面的调节）。这样做，最重要的就是增大持有超额面积住房的成本，推动人们合理购买面积适中的住房，将多余房产拿出来出售或出租，减少房产闲置和浪费。而这必将扩大房产供应，抑制房产需求（特别是投资需求），因而应该会造成房地产价格的阶段性回落，甚至会造成政府房产税的增加弥补不了土地出让收入减少，出现阶段性减收的现象。但这却将为房产资源的合理配置，促进房地产行业健康发展，促进安居乐业和社会稳定创造重要条件！ 当然，征收房产税，需要配套推进房产实名制和人口配套核对以及在城市、地区乃至全国范围的信息联网。但这也是加强社会管理的必要投入，也不是很难做到的。 作为房产资源配置的调节工具，房产税的征收可以不受土地所有权和土地税费等因素影响，只要对所有人是统一的标准，能发挥合理配置房产资源的核心功能就行（有人认为中国的房产没有土地所有权，但房价中已经包含了土地价格，而且房产所有权也不是永久的，再征收房产税存在重复，不合理，这是对房产税核心功能的误解）。 因此，房产税不是要不要、能不能的问题，而应该下定决心积极争取早日推出！ 【原文链接】《王永利：房产税的核心是促进房产资源合理配置》